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Impact du budget fédéral 2019 sur le marché hypothécaire

Taux 27 Mar

Dans l’espoir d’apporter des modifications « positives » au test de résistance (stress test) des hypothèques mis en place en janvier 2018, le budget de 2019 du gouvernement libéral laisse au contraire tous les professionnels de l’industrie perplexes et soulève plus de questions que de réponses.
Le test de résistance n’a pas été modifié et le ministre des Finances, Bill Morneau, a annoncé deux changements importants visant à faciliter l’accessibilité financière pour les nouveaux acheteurs:

Introduction de la prime aux acheteurs d’un premier logement (FTHBI)

• Une nouvelle initiative dans le cadre de laquelle la SCHL versera 5% de votre mise de fonds (en plus de votre de mise de fond) pour l’achat de maisons existantes ou 10% (en plus de votre mise de fond) pour l’achat d’une nouvelle construction.
• L’hypothèque doit être assurée par défaut, donc mise de fond totale de moins de 20%
• Votre revenu doit être inférieur à 120 000 $
• Aucun versement mensuel n’est requis et ce montant peut être remboursé à tout moment ou lors de la vente de la maison.
• L’hypothèque assurée et l’incitatif ne peuvent excéder quatre fois le revenu du ménage des participants.
• En vigueur à compter de septembre 2019
• La mesure est évaluée à 1,25 milliard $ sur trois ans. Le fédéral s’attend à ce que 100 000 foyers en bénéficient.

La question que je me pose… Combien coûtera réellement le prêt et dans quelles conditions devra-t-il être remboursé ? C’est à suivre.

Augmentation de la limite de retrait des acheteurs d’un REER de 25 000 $ à 35 000 $

• Les premiers acheteurs pourront retirer 35 000 $ dans leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), grâce à un Régime d’accès à la propriété (RAP) bonifié. C’est 10 000 $ de plus que maintenant.
• Un couple pourra donc retirer 70 000 $ de ses REER pour faire sa mise de fonds ou payer divers coûts liés à la nouvelle propriété.
• Disponible pour les acheteurs d’une première maison. NB : à partir de 2020, ce programme sera également admissible pour les individus en cours de séparation, même si ils ne sont pas premiers acheteurs (Actuellement, on ne peut « rapper » que si l’on n’est plus propriétaires depuis quatre ans ou plus.
• Les fonds doivent être remboursés dans les 15 ans, après 2 ans de grâce, sinon le retrait aura des incidences fiscales

«Trouver un chez-soi à un prix abordable n’est pas seulement un défi», a déclaré Morneau dans son discours sur le budget. «Pour un trop grand nombre de Canadiens qui travaillent dur, surtout les jeunes, cela semble impossible.»

Mais après une temps court de réflexion, de nombreux acteurs du secteur sont sceptiques sur le fait que les initiatives auront un impact considérable.

«Le changement de limite de retrait d’un REER a été utilisé comme acompte moins de 10% du temps», a déclaré Ron Butler de Butler Mortgage. « Donc, c’est essentiellement négligeable. »

Pièges de l’incitation à l’achat d’une première maison

En ce qui concerne le FTHBI, Butler a déclaré que davantage d’analyses étaient encore nécessaires étant donné le manque de détails fournis par le gouvernement. Il a toutefois suggéré que le report de la mise en œuvre jusqu’en septembre pourrait «réellement freiner l’économie du fait que certaines décisions d’achat sont reportées à six mois».

D’autres sont d’accord, y compris Robert Hogue, économiste principal à RBC Marchés des Capitaux. «L’activité des acheteurs de maison pour la première fois est sur le point de ralentir d’ici septembre 2019, alors que de nombreux milléniaux à la recherche de maisons attendent de plus en plus de détails pour en connaître le nombre», a-t-il écrit. « Cela pourrait décourager encore plus le marché au cours de cette période. »

James Laird, cofondateur de Ratehub.com et président de CanWise Financial, a qualifié les mesures prises d ‘«inefficaces» dans le but d’aider les premiers acheteurs à entrer sur le marché de l’habitation.
«J’ai été déçu de ne pas avoir récupéré l’amortissement sur 30 ans des prêts hypothécaires à ratio élevé, car c’est la bonne décision politique pour atteindre l’objectif visé d’aider les acheteurs d’une première maison», a-t-il déclaré à CMT.

À propos du FTHBI, Laird a expliqué comment seul un petit nombre d’acheteurs le trouverait utile et comment il réduit réellement l’accessibilité financière – le contraire de l’objectif visé.

Par exemple:
Un ménage avec un revenu de 100 000 $ et une mise de fonds minimale de 5% (23 994,40 $) donne droit à un achat de 479 888 $.
Le montant total de l’hypothèque avec l’assurance de la SCHL s’élèverait à 474 129,34 dollars, avec un versement hypothécaire mensuel de 2 265,75 $, a noté Laird.
Le prix d’achat maximum pour le même ménage, si celui-ci participe au FTHBI, tombe à 404 858,29 $, avec une mise de fonds de 5% de 20 242,91 $.

Le total combiné entre leur prêt hypothécaire, l’assurance de la SCHL et l’aide gouvernementale de 20 242,91 $, soit exactement 400 000 $ (soit quatre fois le plafond de revenu de leur ménage).

«À moins de supprimer les critères de qualification de quatre fois le revenu, le reste de l’initiative importera à peine», a ajouté Laird. «S’ils retirent cela et que la position du gouvernement se comporte comme un prêt sans intérêt, ils seront un peu repris. Si c’est l’équité qui grandit à mesure que la maison s’apprécie, l’assimilation sera minimale. »

Il a également mentionné un programme similaire mis en œuvre en Colombie-Britannique il y a plusieurs années et qui a été annulé en raison d’un manque de participation. «Le gouvernement fédéral n’a-t-il pas su ou envisagé cela?» A-t-il demandé.

Professionnels hypothécaires du Canada, qui avaient fait pression pour obtenir quelques ajustements au test de résistance, ainsi que l’introduction de l’amortissement sur 30 ans en tant que moyens privilégiés de résoudre le problème de l’abordabilité du logement, ont néanmoins constaté quelques points positifs dans les initiatives.

« Une analyse plus approfondie est nécessaire, mais certains acheteurs potentiels, en particulier ceux qui se situent au bas de l’échelle économique, auront davantage de possibilités d’acheter une maison avec l’aide de ce nouveau programme », a déclaré MPC dans un communiqué aux membres.

« Le budget comprend une longue défense aux tests de résistance actuels, mais suggère que des ajustements puissent être apportés à l’avenir », a ajouté l’association. « Nous continuerons à discuter de cette question avec les décideurs. »

Affaire à suivre…