Obtenir une hypothèque quand on est travailleur autonome

Taux Aïda Hassar 8 Oct

J’ai arreté de compter le nombre de fois où on m’a dit: « je suis travailleur autonome et je souhaite acheter une maison….Le problème, c’est que mes revenus déclarés l’année dernière ne sont pas représentatifs de ce que je gagne normalement. Existe-t-il des solutions pour m’aider à obtenir une hypothèque? »

Au cours de la dernière année fiscale (2018), vous avez par exemple déclaré 35 000 $ de dépenses en achat de matériel relatif à votre travail, ce qui a amputé votre revenu d’une part importante de ce que vous avez réellement gagné. Vous vous êtes ainsi retrouvé à déclarer un revenu imposable de 30 000$, au lieu des 65 000$ que vous avez réellement empochés.

Les critères de la banque

Pour être admissible à une hypothèque assurée par la SCHL, notre travailleur devra fournir ses avis de cotisation des deux années précédentes, peu importe le montant de sa mise de fonds. Le prêteur hypothécaire fera ensuite la moyenne des deux dernières années de revenus afin de déterminer le montant de l’hypothèque à laquelle vous serez admissible, en accordant un peu plus d’importance à la deuxième année.

Stratégies

1• Planifier vos achats

Si vous savez que vous devriez éventuellement faire l’achat d’équipements dispendieux, vous gagneriez à planifier l’achat de votre maison en conséquence, par exemple un an avant ces dépenses, ou deux ans après.

2• Faire le ménage dans vos finances

En tout temps, vous gagnerez à conserver de bonnes habitudes de crédit. Vous devrez notamment éviter de payer vos factures en retard.

3• Épargner une mise de fonds de 20 %

Les banques octroient des prêts hypothécaires du moment où vous êtes prêt à verser un minimum de 5 % du prix d’achat de la maison, même pour les travailleurs autonomes. Toutefois, si vous versez 20 %, il maximisera ses chances d’obtenir un prêt hypothécaire puisque la banque verra en vous un candidat moins risqué.

4• Fournir le maximum de preuves de revenus

Depuis l’été 2018, la SCHL a réduit ses exigences à l’égard des travailleurs autonomes. Notamment, il est possible de présenter une vaste sélection de documents afin de prouver vos revenus. Vous avez donc intérêt à compiler soigneusement les factures de vos clients, les reçus de vente en ligne, ou toute autre preuve de dépenses qui influence votre revenu.

5• Faire affaire avec un prêteur alternatif

Un prêteur alternatif, parfois désigné comme un « prêteur B », fait référence à tout ce qui touche au prêt privé. Le principal avantage du prêteur alternatif est qu’il sera moins exigeant sur votre score de crédit. Toutefois, les frais d’intérêt peuvent être plus élevés. Pour vous, ce peut être une bonne solution sur le court terme, par exemple sur un terme d’un an ou deux, pour ensuite faire affaire avec la banque lorsque votre dossier satisfera les critères de la banque.

Conseils

– Si vous faites affaire avec un prêteur alternatif, assurez-vous que vos revenus seront au rendez-vous pour les années qui suivront.

– Gardez en tête que chaque demande ou enquête de crédit affecte négativement votre score de crédit.

– Si vous entamez votre carrière et que vos revenus sont modestes, il peut être opportun d’attendre quelques années avant de contacter la banque pour acquérir une maison, le temps que vos revenus augmentent.

N’hésitez pas à me contacter si vous vous identifiez à cet article et que vous voulez acheter ou refinancer une propriété!

The Benefits and Risks of Co-Signing for a Mortgage

Taux Aïda Hassar 30 Juil

Thanks to tighter mortgage qualification rules and higher-priced real estateparticularly in the greater Vancouver and Toronto areasit’s not always easy to qualify for a mortgage on your own merits.

You may very well have a great job, a decent income, a husky down payment and perfect credit, but that still may not be enough.

When a lender crunches the numbers, their calculations may indicate too much of your income is needed to service core homeownership expenses such as your mortgage payment, property taxes, heating and condo maintenance fees (if applicable).

In mortgage-speak, this means your debt service ratios are too high and you will need some extra help to qualify. But you do have options.

A co-signer can make all the difference

A mortgage co-signer can come in handy for many reasons, including when applicants have a soft or blemished credit history. But these days, it seems insufficient income supporting the mortgage application is the primary culprit.

We naturally tend to think of co-signers as parents. But there are also instances where children co-sign for their retired/unemployed parents. Siblings and spouses often help out too. It’s also possible for more than one person to co-sign a mortgage. A co-signer is likely to be approved when the lender is satisfied he/she will help lessen the risk associated with loan repayment.

Under the microscope

When you bring a co-signer into the picture, you are also taking their entire personal finances into consideration. It’s not just a simple matter of checking their credit.

Your mortgage lender is going to need a full application from them in order to grasp their financial picture, including information on all properties they own, any debts they are servicing and all of their own housing obligations. Your co-signer will go through the wringer much like you have.

What makes a strong co-signer?

The lender’s focus is mainly centred around a co-signer’s income coupled with a decent credit history. Some people think that if they have tons of equity in their home (high net worth) they will be great co-signers. But if they are primarily relying on CPP and OAS while living mortgage free, this is not going to help you qualify for a mortgage.

The best co-signer will offer strengths you currently lack when filling out a mortgage application on your own. For instance, if your income is preventing you from qualifying, find a co-signer with strong income. Or, if your issue is insufficient credit, bring a co-signer on board who has healthy credit.

Co-signer options

There are typically two different ways a co-signer can take shape:

  1. The co-signer becomes a co-borrower. This is like having a partner or spouse buy the home alongside a primary applicant. This involves adding the support of another person’s credit history and income to the application. The co-signer is placed on the title of the home and the lender considers this person equally responsible for the debtif the mortgage goes into default.
  2. The co-signer becomes a guarantor. In this scenario, he/she is backing the loan and vouching you’ll pay it back on time. The guarantor is responsible for the loan if it goes into default. Not many lenders process applications with guarantors, as they prefer all parties to share in the ownership. But some people want to avoid co-ownership for tax or estate planning purposes (more on this later).

Nine things to keep in mind as a co-signee

  1. It is a rare privilege to find someone who is willing to co-sign for you. Make sure you are deserving of their trust and support.
  2. It is NOT your responsibility to co-sign for anyone. Carefully think about the character and stability of the people asking for your help, and if there is any chance you may need your own financial flexibility down the road, think twice before possibly shooting yourself in the foot.
  3. Ask for copies of all paperwork and be sure you fully understand the terms before signing.
  4. If you co-sign or act as a guarantor, you are entrusting your personal credit history to the primary borrowers. Late payments hurt both of you, so I recommend you have full access to all mortgage and tax account information to spot signs of trouble the instant they occur.
  5. Understand your legal, tax and even your estate’s position when considering becoming a co-signer. You are taking on a potentially large obligation that could cripple you financially if the borrower(s) cannot pay.
  6. A prudent co-signer may insist the primary applicants have disability insurance protecting the mortgage payments in the event of an income disruption due to poor health. Some will also insist on life insurance.
  7. Try to understand upfront how many years the co-borrower agreement will be in place, and whether you can change things mid-term if the borrower becomes able to assume the original mortgage on their own.
  8. There can be implications with respect to your personal income taxes. You may accumulate an obligation to pay capital gains taxes down the road. This should be discussed this with your tax accountant.
  9. Co-signing impacts Land Transfer Tax Rebates for first-time homebuyers. The rebate amount is reduced based on the percentage of ownership attributed to the co-signer.

Les prêteurs alternatifs de plus en plus sur le marché hypothécaire

Taux Aïda Hassar 22 Juil

De plus en plus de personnes se tournent vers des prêteurs alternatifs, alors même que le nombre total de nouvelles hypothèques a ralenti en raison des interventions gouvernementales visant à freiner le marché de l’habitation, a indiqué mardi la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans un nouveau rapport.

Selon la SCHL, la part des prêteurs alternatifs sur le marché hypothécaire atteignait un pour cent, pour une valeur d’entre 13 milliards de dollars (G$) et 14 G$ en 2018, comparativement à une valeur d’entre 11 G$ et 12 G$ pour l’année précédente, et de 8 G$ à 10 G$ en 2016.

Les prêteurs alternatifs offrent des prêts hypothécaires à court terme, généralement entre six mois et deux ans, à des taux d’intérêt plus élevés et des frais de dossier d’environ 2%.

En 2018, leurs taux variaient entre 4 % et 6 %, avec une moyenne de 5 %, par rapport aux banques, qui offraient entre 3 % et 5 %.

La SCHL a dénombré entre 20 et 30 prêteurs alternatifs actifs au Canada l’an dernier et les données suggèrent que leur prévalence augmente, leur part de nouveaux prêts hypothécaires non bancaires et non assurés ayant presque doublé l’an dernier. Les plus connus au Québec sont Banque Équitable et HomeTrust.

Les consommateurs qui se tournent vers des prêteurs alternatifs ont des profils plus risqués, poursuit le rapport. Ils comprennent notamment des travailleurs indépendants et des investisseurs possédant plus d’une propriété. Ils ont également des taux de délinquance plus élevés que ceux des autres prêteurs.

Selon la SCHL, l’année 2018 a également vu la croissance la plus lente de la dette hypothécaire totale enregistrée depuis plus de 25 ans, en raison de nouvelles règles en matière de prêt, de coûts d’emprunt plus élevés et d’autres facteurs.

La Banque du Canada réduit le taux des simulations de crise (stress test)

Taux Aïda Hassar 22 Juil

La Banque du Canada a abaissé le taux d’intérêt hypothécaire utilisé dans les simulations de crise pour déterminer si les propriétaires potentiels sont admissibles à un prêt. Il s’agit de sa première baisse en trois ans.

Le taux de référence de cinq ans de la banque centrale est maintenant de 5,19 %, contre 5,34 % précédemment.

Il s’agit de la première baisse du taux hypothécaire fixe sur cinq ans depuis septembre 2016, où il était passé de 4,74 % à 4,64 %. Il a augmenté régulièrement depuis, jusqu’à cette semaine.

Le taux d’admissibilité est utilisé dans les simulations de crise des prêts hypothécaires assurés et non assurés, et un taux plus faible signifie qu’il est plus facile pour les emprunteurs de se qualifier.

Ces simulations de crise obligent les acheteurs potentiels à démontrer qu’ils seraient toujours en mesure de faire leurs versements hypothécaires s’ils étaient confrontés à des taux d’intérêt plus élevés ou à un revenu inférieur.

Le taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada est calculé à partir des taux affichés des six grandes banques du pays.

Les ventes de logements ont ralenti l’an dernier après que le gouvernement fédéral a introduit de nouvelles règles sur les simulations de crise pour les prêts hypothécaires non assurés, soit ceux dont la mise de fonds initiale est supérieure à 20 %, et que les taux hypothécaires ont légèrement augmenté.

Depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs hypothécaires non assurés doivent prouver qu’ils pourraient toujours effectuer leurs paiements au taux le plus élevé entre leur taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans de la banque centrale.

Une simulation de crise s’assurait déjà que les acheteurs de maison disposant d’une mise de fonds inférieure à 20 % et à la recherche d’un prêt hypothécaire assuré soient admissibles avec le taux hypothécaire de référence de cinq ans de la banque centrale.

Le régulateur financier fédéral a expliqué que les nouvelles réglementations plus strictes visaient à resserrer les prêts hypothécaires et à éliminer une partie des risques du marché.

Pendant ce temps, les ventes de logements se sont améliorées ces derniers mois, avec la baisse des taux hypothécaires.

Jeudi, l’association ontarienne de l’immobilier (OREA) a appelé à des règles moins strictes en matière de prêt hypothécaire, affirmant que des changements de politique s’imposaient pour contrer la tendance à la baisse du nombre de propriétaires.

Le chef de la direction de l’OREA, Tim Hudak, a affirmé dans une lettre aux décideurs fédéraux qu’Ottawa devrait envisager de rétablir les hypothèques garanties sur 30 ans, d’alléger la simulation de crise et d’éliminer complètement la simulation pour les personnes renouvelant leur emprunt auprès d’un autre prêteur.

Les emprunteurs qui cherchent à renouveler leur prêt hypothécaire sont soumis à simulations de crise s’ils optent pour un nouveau prêteur, mais pas s’ils conservent leur prêteur actuel.

Dans une lettre adressée au Comité permanent des finances en mai, le chef de la direction de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a défendu les règles plus strictes en matière de prêts, affirmant que « la simulation de crise fait exactement ce qu’elle est censée faire ».

Commentaire sur le marché hypothécaire résidentiel, semaine du 15 juillet 2019

Taux Aïda Hassar 16 Juil

Encore une fois, la Banque du Canada n’a pas bougé en matière de taux d’intérêt. Pour une sixième annonce consécutive, le taux de référence à un jour demeure inchangé, à 1,75 %, et la banque centrale continue de laisser entendre qu’elle n’est aucunement pressée de hausser ou de baisser son taux.

L’annonce comme telle était attendue, mais le Rapport sur la politique monétaire trimestriel offre néanmoins une meilleure idée du raisonnement de la banque.

Cette dernière a apporté un certain nombre de rajustements à ses prévisions de croissance et l’habitation redevient un moteur économique. Une « baisse marquée » des taux d’intérêt, la stabilisation de marchés (Toronto et Vancouver en particulier) et une croissance soutenue de l’emploi et des salaires sont citées comme les principaux facteurs ayant une incidence positive sur l’habitation.

La principale préoccupation de la banque demeure les tensions commerciales mondiales. L’acrimonie entre la Chine et les États-Unis a des retombées économiques négatives un peu partout sur la planète. Ici la suspension des importations de canola et de viande en provenance du Canada décrétée par les Chinois nuit directement à notre économie.

Lire ici un article : Fini la viande canadienne en Chine

Néanmoins, la croissance et l’inflation demeurent satisfaisantes pour la Banque du Canada et, en dépit de la probabilité croissante d’une baisse de taux d’intérêt aux États-Unis, on ne s’attend à aucun mouvement de ce côté-ci de la frontière. Carolyn Wilkins, la première sous-gouverneure de la BdC, explique que les économies canadienne et américaine se trouvent à deux points différents dans le cycle.

« Les États-Unis ralentissent pour passer à un rythme plus soutenable, tandis que le Canada remonte pour retourner à sa croissance tendancielle », a-t-elle affirmé.

Qu’est-ce qu’une reprise de finance? Comment la rentabiliser?

Taux Aïda Hassar 25 Juin

Qu’est-ce qu’une reprise de finance?

Une reprise de finance survient lorsqu’un propriétaire en défaut reçoit un avis de la part d’un créancier qui lui a consenti une hypothèque immobilière. S’il ne rétracte pas son défaut dans le délai prévu par la loi, soit dans les 60 jours à compter du moment de la publication du préavis d’exercice au Registre foncier du Québec, le créancier est alors en droit d’exercer le recours hypothécaire envers le débiteur.

Il existe deux types de préavis d’exercice, soit la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice. Faire la distinction entre les deux est important, car le processus légal pour acquérir les propriétés est alors différent. Un avocat spécialisé en droit immobilier sera en mesure de vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun des processus.

Qu’est-ce qui constitue un défaut?

Plusieurs conditions peuvent être à l’origine d’un défaut et, la plupart du temps, celles-ci sont indiquées dans l’acte hypothécaire signé par le débiteur. Voici les trois principaux éléments qui constituent normalement un défaut : le retard de paiement des versements hypothécaires, la négligence d’assurer la propriété et le finalement, le retard de paiement des impôts fonciers. Un quatrième défaut occasionnellement rencontré est celui de négliger d’entretenir la propriété, de la laisser se détériorer, ce qui a pour effet de diminuer la valeur de la garantie du créancier.

Quand les reprises de finance s’avèrent-elles intéressantes?

Ne nous emballons pas trop vite! Très souvent, les néophytes croient à tort qu’une reprise de finance représente automatiquement une aubaine. Elles sont intéressantes lorsque l’immeuble présente un bon montant en équité, c’est-à-dire la différence entre la valeur marchande et les soldes hypothécaires qui grèvent l’immeuble. À titre d’exemple, prenons une propriété dont la valeur est de 200 000 $ et dont le solde hypothécaire est de 80 000 $. L’équité est alors de 120 000 $.

Règle générale, plus le propriétaire détient l’immeuble depuis longtemps sans l’avoir refinancé, plus l’équité est grande, ce qui laisse place à un profit potentiel une fois le projet de rénovation effectué, car dans la plupart des cas, des travaux sont requis.

Aucun recours contre les banques

Lorsque vous trouvez une reprise de finance sur Centris.ca, cela veut dire que le propriétaire n’a pas trouvé de solution pour rétracter le défaut, que la propriété a suivi le processus de reprise et appartient maintenant à la banque. La vente est alors régie par de strictes conditions et des délais très serrés. Vous transigez avec des avocats représentés par un courtier et êtes dans l’obligation de signer une annexe dont les conditions dégagent entièrement la banque et l’ancien propriétaire de tout recours possible. La transaction s’effectue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Autrement dit, vous achetez tel quel. Soyez vigilant et, au besoin, faites-vous conseiller par un avocat en droit immobilier.

Beaucoup de compétition

De nos jours, le Registre foncier du Québec est de plus en plus connu et consulté par les investisseurs, les prêteurs privés et les courtiers immobiliers. D’autres outils numériques ont vu le jour afin d’extraire les informations du Registre et de les présenter de façon plus ordonnée. Ces outils simplifient la vie des différents intervenants pouvant s’intéresser aux préavis d’exercice (document que le créancier fait parvenir au propriétaire lorsque ce dernier est en défaut).

Les opportunités sont bel et bien présentes. Cependant, vous n’êtes pas seul à vous y intéresser et les propriétaires en défaut sont extrêmement sollicités. Afin de vous démarquer, vous devez gagner leur confiance. Vous pouvez leur éviter de perdre leur propriété aux mains du créancier ou encore qu’elle soit vendue sous le contrôle de la justice.

Intervenir avant la reprise de finance

Les reprises de finance les plus payantes sont habituellement celles qui ne se rendent pas sur le marché, en d’autres termes, celles vendues avant d’être mises dans les mains de courtiers sur le réseau Centris.ca.

Lorsque nous sommes en mesure de trouver une solution afin d’aider le débiteur à rétracter son défaut avant que le créancier n’entame les procédures légales de reprise, de très belles transactions peuvent en découler et la personne en défaut est en mesure d’éviter le pire.

Si vous voulez maximiser vos chances de faire de belles transactions avec les reprises de finance, vous devez suivre quotidiennement le Registre foncier du Québec ou encore utiliser des outils comme Monprospecteur.com et Jlr.ca afin d’intervenir lorsque le préavis d’exercice (ou l’avis de 60 jours) est publié par le créancier.

Dans ce type de prospection, on constate plusieurs types d’investisseurs. Certains ont très peu de respect envers les propriétaires et veulent seulement tirer profit de leur malheur tandis que les plus professionnels écoutent réellement les besoins des gens en défaut afin de trouver le meilleur terrain d’entente pour les aider à se « sortir » de cette situation. Ces investisseurs respectueux dénicheront une bonne affaire en s’assurant toutefois que la transaction soit profitable pour tous.

Il n’y a pas que cela comme opportunité

Ce n’est pas parce que c’est une reprise de finance que c’est une bonne opportunité. Il faut bien évaluer l’équité qu’offre la propriété, estimer le coût des travaux afin de maximiser le potentiel et de minimiser le délai de revente ou de location. La connaissance du secteur s’avère, encore une fois, la clé d’une transaction réussie.

Achat avec Rénovations : Faites financer vos rénovations!

Taux Aïda Hassar 7 Mai

Vous avez un coup de cœur pour une maison. Tout est parfait, l’emplacement est bon, la cour est grande, il y a le nombre de chambres à coucher que vous voulez. MAIS il y a un petit élément qui vous dérange. La cuisine est défraichie, les planchers sont égratignés à cause des propriétaire actuels, la salle de bain fait vieux… De plus, vous savez très bien qu’après avoir mis l’argent pour la mise de fonds, il ne vous en restera plus beaucoup pour rénover…
Il existe peut-être une excellente solution pour vous. Il est possible de faire un achat avec rénovation(s)!

Achat avec rénovation: comment ça fonctionne?

Disons que vous convoitez une maison de 300,000$ et que vous disposez de 22,000$ en argent pour la mise de fonds. Vous estimez que pour refaire la cuisine à votre goût, ça vous coûtera 25,000$…
Bonne nouvelle! Vous avez assez d’argent pour la mise de fonds et pour le prêt rénovation!
Le gros avantage du prêt rénovation est qu’il peut être ajouté sur l’hypothèque aux mêmes conditions que le prêt hypothécaire, même taux avantageux, même amortissement et un seul paiement mensuel.

Exemple d’un achat avec rénovation

Plus haut, je parle d’une maison que vous payez 300,000$ et des rénovations qui vous coûteront 25,000$. Reprenons cet exemple pour bien vous expliquer comment se déroule un achat rénovation.
Au moment de faire la demande de financement, vous devez mentionner à votre courtier hypothécaire que vous aimeriez rénover la maison. Vous devrez alors fournir une estimation détaillée des coûts du projet. L’estimation peut être faite par un entrepreneur en construction ou même par vous si vous comptez faire vous-même les rénovations. Dans ce cas, vous pouvez aller dans une quincaillerie et vous faire faire une estimation du coût des matériaux.
Le financement se fera donc sur un montant total de 325,000$

300,000$ prix d’achat de la maison + 25,000$ rénovations

Vous devrez disposez de 5% de ce montant (16,250$) plus votre fonds de sécurité (frais de démarrage) de 1,5% (4875$) qui restera dans votre compte, mais qu’on doit démontrer que vous possédez.
Le jour de l’acte de vente, 300,000$ iront à l’acheteur pour la vente de sa maison. Puis 25,000$ seront conservés dans un compte en fidéicommis.
Vous devrez faire les rénovations que vous avez dit vouloir faire. Une fois ces rénovations faites, un évaluateur viendra approuver que ce soit rénové comme prévu et vous recevrez le 25,000$ pour payer l’entrepreneur ou les rénovations.

Financement des rénovations à l’achat: ce qu’il faut savoir

  • Vous pouvez emprunter jusqu’à 20% de la valeur de la maison pour les rénovations
  • Vous devrez fournir une soumission du coût des travaux
  • Les rénovations devront être approuvées au préalable par l’institution prêteuse
  • Toute les rénovations ne sont pas acceptées
  • Vous devrez faire les rénovations avant qu’on vous donne l’argent pour les rénovations. À la fin de vos rénovations, un évaluateur passera pour valider que les rénovations soient faites. Dans certains cas, il faut payer cet évaluateur, environ 150$-200$

Quelles institutions offre le financement des rénovations à l’achat?

La grande majorité des institutions financières offre ce type de financement. Cependant, il est important de mentionner qu’il y a des différences dans le fonctionnement de l’achat avec rénovation entre les institutions prêteuses. Certaines vont prêter un maximum de 10% de la valeur de la maison, alors que d’autres vont aller jusqu’à 20%. Certaines institutions ne financent qu’un maximum de $40,000. Dans certains cas, il est également possible d’obtenir encore plus. De plus, parfois il y a un délai maximal pour effectuer les rénovations. Il est donc très important d’être bien informé avant d’entreprendre un tel projet. Mon rôle est justement de vous diriger vers l’institution financière qui correspond le mieux à vos besoins. Autant au niveau du taux d’intérêt, qu’on veut le plus bas possible, que du fonctionnement pour les achats avec rénovations.

Quelles rénovations sont le plus susceptible d’être acceptées?

Comme mentionné dans la liste des critères, toutes les rénovations ne seront pas acceptées. Pour qu’elle soit acceptée, la rénovation doit faire augmenter la valeur de la propriété. Autrement dit, si vous aimeriez détruire une cuisine qui est déjà en très bon état pour en refaire une de la même qualité, mais avec une disposition des armoires différentes. Il est possible que ce soit refusé.

Si vous voulez savoir quelle type de rénovation fera prendre le plus de valeur à votre maison. Voici un excellent article rédigé par Genworth, un assureur hypothécaire au même titre que la SCHL. Bien sur, ça dépend aussi beaucoup de l’état actuel de la propriété, mais règle générale l’article décrit très bien quel type de rénovations a des chances d’augmenter la valeur de votre propriété

Le prêt Achat avec rénovation est un programme très intéressant qui permet aux acheteurs de maison de la mettre à leur goût sans devoir attendre d’économiser et à un meilleur taux d’intérêt que s’ils avaient opté pour un prêt personnel pour les rénovations.

Vous pouvez m’appeler ou laisser un commentaire pour me parler de votre projet. En tant que courtier hypothécaire, je connais bien les types de rénovations qui peuvent être acceptées et celles qui risquent d’être refusées. Cependant, au final les décisions sont prises au cas par cas.

Contactez-moi si vous voulez acheter et faire financer vos rénovations!

Aida Hassar – 514 662 5576

Marché immobilier: Montréal en plein essor

Taux Aïda Hassar 10 Avr

Le marché immobilier montréalais continue sur sa lancée, surpassant même, depuis le début de l’année, les villes de Vancouver et de Toronto pour établir un record avec un taux d’appréciation de 5,5 % du prix de l’agrégat dans le Grand Montréal et de 8,1 % dans la métropole, par rapport au 1er trimestre de 2018.

Le prix de l’agrégat, qui est calculé à partir de la moyenne pondérée de la valeur médiane de trois types de propriétés – maisons à deux étages, maisons plain-pied et copropriétés –, s’est fixé à 406 332 $ au 1er trimestre dans le Grand Montréal.

Selon les données de l’étude sur le prix des maisons de Royal LePage rendue publique jeudi, l’agrégat du prix des maisons dans le Grand Montréal a été supérieur à 4 %, d’une année à l’autre, pour une 11e hausse consécutive.

C’est notamment la vigueur de l’économie, le bas taux de chômage, l’attraction des jeunes, la présence d’une main-d’œuvre qualifiée dans les secteurs technologiques et l’arrivée d’acheteurs étrangers qui expliquent cette performance enviable du Grand Montréal.

«Sacrée championne des villes canadiennes de la croissance économique par le Conference Board en fin d’année 2018, Montréal est une ville de plus en plus milléniale», a indiqué Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage pour la région du Québec.

 

«La santé économique de la ville crée par ailleurs une demande accrue de ces jeunes acheteurs qui génèrent beaucoup de demandes sur le marché du condo et continuent de dynamiser les tendances du marché […]», a-t-il poursuivi.

Le Grand Toronto a enregistré au cours des trois premiers mois de 2019 une hausse du prix de l’agrégat de 3,4 %, alors que Vancouver a encaissé un recul de 1,5 %. Les prix de l’agrégat demeurent toutefois largement supérieurs à Toronto (836 425 $) et à Vancouver (1 239 306 $) par rapport à Montréal.

«Contrairement à plusieurs autres marchés canadiens qui ont affiché un ralentissement des activités et des prix, le marché de la région du Grand Montréal est demeuré infatigable ce trimestre malgré les aléas du rude hiver», a dit M. St-Pierre.

«Lors du quatrième trimestre 2018, nous étions sous l’impression que le rythme de croissance des prix et des ventes s’adoucirait en amorçant 2019, mais Montréal fait encore une fois mentir les pronostics, a-t-il ajouté, en précisant que le premier trimestre de 2019 a été «performant, si bien que l’écart entre le marché montréalais et torontois se resserre même un peu».

Impact du budget fédéral 2019 sur le marché hypothécaire

Taux Aïda Hassar 27 Mar

Dans l’espoir d’apporter des modifications « positives » au test de résistance (stress test) des hypothèques mis en place en janvier 2018, le budget de 2019 du gouvernement libéral laisse au contraire tous les professionnels de l’industrie perplexes et soulève plus de questions que de réponses.
Le test de résistance n’a pas été modifié et le ministre des Finances, Bill Morneau, a annoncé deux changements importants visant à faciliter l’accessibilité financière pour les nouveaux acheteurs:

Introduction de la prime aux acheteurs d’un premier logement (FTHBI)

• Une nouvelle initiative dans le cadre de laquelle la SCHL versera 5% de votre mise de fonds (en plus de votre de mise de fond) pour l’achat de maisons existantes ou 10% (en plus de votre mise de fond) pour l’achat d’une nouvelle construction.
• L’hypothèque doit être assurée par défaut, donc mise de fond totale de moins de 20%
• Votre revenu doit être inférieur à 120 000 $
• Aucun versement mensuel n’est requis et ce montant peut être remboursé à tout moment ou lors de la vente de la maison.
• L’hypothèque assurée et l’incitatif ne peuvent excéder quatre fois le revenu du ménage des participants.
• En vigueur à compter de septembre 2019
• La mesure est évaluée à 1,25 milliard $ sur trois ans. Le fédéral s’attend à ce que 100 000 foyers en bénéficient.

La question que je me pose… Combien coûtera réellement le prêt et dans quelles conditions devra-t-il être remboursé ? C’est à suivre.

Augmentation de la limite de retrait des acheteurs d’un REER de 25 000 $ à 35 000 $

• Les premiers acheteurs pourront retirer 35 000 $ dans leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), grâce à un Régime d’accès à la propriété (RAP) bonifié. C’est 10 000 $ de plus que maintenant.
• Un couple pourra donc retirer 70 000 $ de ses REER pour faire sa mise de fonds ou payer divers coûts liés à la nouvelle propriété.
• Disponible pour les acheteurs d’une première maison. NB : à partir de 2020, ce programme sera également admissible pour les individus en cours de séparation, même si ils ne sont pas premiers acheteurs (Actuellement, on ne peut « rapper » que si l’on n’est plus propriétaires depuis quatre ans ou plus.
• Les fonds doivent être remboursés dans les 15 ans, après 2 ans de grâce, sinon le retrait aura des incidences fiscales

«Trouver un chez-soi à un prix abordable n’est pas seulement un défi», a déclaré Morneau dans son discours sur le budget. «Pour un trop grand nombre de Canadiens qui travaillent dur, surtout les jeunes, cela semble impossible.»

Mais après une temps court de réflexion, de nombreux acteurs du secteur sont sceptiques sur le fait que les initiatives auront un impact considérable.

«Le changement de limite de retrait d’un REER a été utilisé comme acompte moins de 10% du temps», a déclaré Ron Butler de Butler Mortgage. « Donc, c’est essentiellement négligeable. »

Pièges de l’incitation à l’achat d’une première maison

En ce qui concerne le FTHBI, Butler a déclaré que davantage d’analyses étaient encore nécessaires étant donné le manque de détails fournis par le gouvernement. Il a toutefois suggéré que le report de la mise en œuvre jusqu’en septembre pourrait «réellement freiner l’économie du fait que certaines décisions d’achat sont reportées à six mois».

D’autres sont d’accord, y compris Robert Hogue, économiste principal à RBC Marchés des Capitaux. «L’activité des acheteurs de maison pour la première fois est sur le point de ralentir d’ici septembre 2019, alors que de nombreux milléniaux à la recherche de maisons attendent de plus en plus de détails pour en connaître le nombre», a-t-il écrit. « Cela pourrait décourager encore plus le marché au cours de cette période. »

James Laird, cofondateur de Ratehub.com et président de CanWise Financial, a qualifié les mesures prises d ‘«inefficaces» dans le but d’aider les premiers acheteurs à entrer sur le marché de l’habitation.
«J’ai été déçu de ne pas avoir récupéré l’amortissement sur 30 ans des prêts hypothécaires à ratio élevé, car c’est la bonne décision politique pour atteindre l’objectif visé d’aider les acheteurs d’une première maison», a-t-il déclaré à CMT.

À propos du FTHBI, Laird a expliqué comment seul un petit nombre d’acheteurs le trouverait utile et comment il réduit réellement l’accessibilité financière – le contraire de l’objectif visé.

Par exemple:
Un ménage avec un revenu de 100 000 $ et une mise de fonds minimale de 5% (23 994,40 $) donne droit à un achat de 479 888 $.
Le montant total de l’hypothèque avec l’assurance de la SCHL s’élèverait à 474 129,34 dollars, avec un versement hypothécaire mensuel de 2 265,75 $, a noté Laird.
Le prix d’achat maximum pour le même ménage, si celui-ci participe au FTHBI, tombe à 404 858,29 $, avec une mise de fonds de 5% de 20 242,91 $.

Le total combiné entre leur prêt hypothécaire, l’assurance de la SCHL et l’aide gouvernementale de 20 242,91 $, soit exactement 400 000 $ (soit quatre fois le plafond de revenu de leur ménage).

«À moins de supprimer les critères de qualification de quatre fois le revenu, le reste de l’initiative importera à peine», a ajouté Laird. «S’ils retirent cela et que la position du gouvernement se comporte comme un prêt sans intérêt, ils seront un peu repris. Si c’est l’équité qui grandit à mesure que la maison s’apprécie, l’assimilation sera minimale. »

Il a également mentionné un programme similaire mis en œuvre en Colombie-Britannique il y a plusieurs années et qui a été annulé en raison d’un manque de participation. «Le gouvernement fédéral n’a-t-il pas su ou envisagé cela?» A-t-il demandé.

Professionnels hypothécaires du Canada, qui avaient fait pression pour obtenir quelques ajustements au test de résistance, ainsi que l’introduction de l’amortissement sur 30 ans en tant que moyens privilégiés de résoudre le problème de l’abordabilité du logement, ont néanmoins constaté quelques points positifs dans les initiatives.

« Une analyse plus approfondie est nécessaire, mais certains acheteurs potentiels, en particulier ceux qui se situent au bas de l’échelle économique, auront davantage de possibilités d’acheter une maison avec l’aide de ce nouveau programme », a déclaré MPC dans un communiqué aux membres.

« Le budget comprend une longue défense aux tests de résistance actuels, mais suggère que des ajustements puissent être apportés à l’avenir », a ajouté l’association. « Nous continuerons à discuter de cette question avec les décideurs. »

Affaire à suivre…

Immobilier: aide aux premiers acheteurs!

Taux Aïda Hassar 22 Mar

Aux prises avec un marché immobilier qui lui donne encore du fil à retordre dans certaines régions, le gouvernement Trudeau veut stimuler encore une fois la construction de logements abordables tout en offrant un appui financier aux acheteurs d’une première propriété.

Par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Ottawa va permettre à ces acheteurs de souscrire à un prêt hypothécaire totalisant 10 % d’une nouvelle propriété ou 5 % d’une propriété existante afin d’augmenter la mise de fonds qu’ils avaient l’intention de faire. Ils n’auraient pas à effectuer des versements mensuels sur ce prêt additionnel et pourraient rembourser le prêt seulement à la revente, mentionne le budget Morneau.

Du coup, l’accès à ce financement supplémentaire « réduirait les versements mensuels nécessaires pour acheter une habitation », promet Ottawa. « Cela donnerait aux acheteurs d’une première habitation davantage de flexibilité pour l’achat d’une maison et la gestion de ses coûts permanents. »

La SCHL va fournir aux acheteurs admissibles jusqu’à 1,25 milliard sur trois ans pour ce programme, auquel pourraient participer environ 100 000 premiers acheteurs, estime le gouvernement Trudeau. Les règles prévoient toutefois que les ménages admissibles devront avoir un revenu inférieur à 120 000 $ par année. De plus, « l’hypothèque assurée du participant et le montant de l’incitatif ne peuvent pas représenter plus de quatre fois le revenu annuel du participant ».

Par exemple, pour une nouvelle résidence de 400 000 $, l’effet combiné d’une mise de fonds de 5 % et d’un prêt additionnel de 10 % pourrait diminuer l’ensemble du prêt hypothécaire requis. Dans le cas d’un prêt de 25 ans à 3,5 %, cela ferait passer le coût mensuel de 1973 $ à 1745 $.

Invité à dire si cela n’allait pas contribuer à faire grimper les prix de l’immobilier, et donc accroître encore davantage les difficultés d’accessibilité, le ministre des Finances a répondu que cela ne sera pas le cas et que les acheteurs vivent actuellement des problèmes réels. Le gouvernement fédéral a mis en oeuvre un train de mesures au cours des dernières années afin de freiner la hausse rapide des prix dans certains marchés urbains, dont Toronto et Vancouver.

Ottawa propose aussi de faire passer de 25 000 $ à 35 000 $ le montant qu’un acheteur peut piger dans son REER en vertu du Régime d’accession à la propriété.

Selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), les mesures touchant le logement « auront un effet positif sur le dynamisme de l’industrie de l’habitation », qui compte pour 7 % du PIB canadien.

Logement abordable

En ce qui concerne le marché locatif, le programme de quatre ans lancé en 2017 afin de faciliter la construction de logements sera prolongé jusqu’en 2027-2028. Ottawa espère ainsi voir l’apparition de 42 500 nouveaux logements un peu partout au pays.

Le programme consiste essentiellement à offrir des taux avantageux aux constructeurs qui empruntent, ceux-ci devant toutefois se conformer à des critères d’abordabilité et d’accessibilité avant d’entamer la construction des logements. Le gouvernement Trudeau croit que cela permettra aux constructeurs d’avoir accès à du financement totalisant 10 milliards. Pour Ottawa, il s’agira d’une dépense de 830 millions sur 19 ans, à compter de 2019-2020.

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