The Benefits and Risks of Co-Signing for a Mortgage

Taux Aïda Hassar 30 Juil

Thanks to tighter mortgage qualification rules and higher-priced real estateparticularly in the greater Vancouver and Toronto areasit’s not always easy to qualify for a mortgage on your own merits.

You may very well have a great job, a decent income, a husky down payment and perfect credit, but that still may not be enough.

When a lender crunches the numbers, their calculations may indicate too much of your income is needed to service core homeownership expenses such as your mortgage payment, property taxes, heating and condo maintenance fees (if applicable).

In mortgage-speak, this means your debt service ratios are too high and you will need some extra help to qualify. But you do have options.

A co-signer can make all the difference

A mortgage co-signer can come in handy for many reasons, including when applicants have a soft or blemished credit history. But these days, it seems insufficient income supporting the mortgage application is the primary culprit.

We naturally tend to think of co-signers as parents. But there are also instances where children co-sign for their retired/unemployed parents. Siblings and spouses often help out too. It’s also possible for more than one person to co-sign a mortgage. A co-signer is likely to be approved when the lender is satisfied he/she will help lessen the risk associated with loan repayment.

Under the microscope

When you bring a co-signer into the picture, you are also taking their entire personal finances into consideration. It’s not just a simple matter of checking their credit.

Your mortgage lender is going to need a full application from them in order to grasp their financial picture, including information on all properties they own, any debts they are servicing and all of their own housing obligations. Your co-signer will go through the wringer much like you have.

What makes a strong co-signer?

The lender’s focus is mainly centred around a co-signer’s income coupled with a decent credit history. Some people think that if they have tons of equity in their home (high net worth) they will be great co-signers. But if they are primarily relying on CPP and OAS while living mortgage free, this is not going to help you qualify for a mortgage.

The best co-signer will offer strengths you currently lack when filling out a mortgage application on your own. For instance, if your income is preventing you from qualifying, find a co-signer with strong income. Or, if your issue is insufficient credit, bring a co-signer on board who has healthy credit.

Co-signer options

There are typically two different ways a co-signer can take shape:

  1. The co-signer becomes a co-borrower. This is like having a partner or spouse buy the home alongside a primary applicant. This involves adding the support of another person’s credit history and income to the application. The co-signer is placed on the title of the home and the lender considers this person equally responsible for the debtif the mortgage goes into default.
  2. The co-signer becomes a guarantor. In this scenario, he/she is backing the loan and vouching you’ll pay it back on time. The guarantor is responsible for the loan if it goes into default. Not many lenders process applications with guarantors, as they prefer all parties to share in the ownership. But some people want to avoid co-ownership for tax or estate planning purposes (more on this later).

Nine things to keep in mind as a co-signee

  1. It is a rare privilege to find someone who is willing to co-sign for you. Make sure you are deserving of their trust and support.
  2. It is NOT your responsibility to co-sign for anyone. Carefully think about the character and stability of the people asking for your help, and if there is any chance you may need your own financial flexibility down the road, think twice before possibly shooting yourself in the foot.
  3. Ask for copies of all paperwork and be sure you fully understand the terms before signing.
  4. If you co-sign or act as a guarantor, you are entrusting your personal credit history to the primary borrowers. Late payments hurt both of you, so I recommend you have full access to all mortgage and tax account information to spot signs of trouble the instant they occur.
  5. Understand your legal, tax and even your estate’s position when considering becoming a co-signer. You are taking on a potentially large obligation that could cripple you financially if the borrower(s) cannot pay.
  6. A prudent co-signer may insist the primary applicants have disability insurance protecting the mortgage payments in the event of an income disruption due to poor health. Some will also insist on life insurance.
  7. Try to understand upfront how many years the co-borrower agreement will be in place, and whether you can change things mid-term if the borrower becomes able to assume the original mortgage on their own.
  8. There can be implications with respect to your personal income taxes. You may accumulate an obligation to pay capital gains taxes down the road. This should be discussed this with your tax accountant.
  9. Co-signing impacts Land Transfer Tax Rebates for first-time homebuyers. The rebate amount is reduced based on the percentage of ownership attributed to the co-signer.

Les prêteurs alternatifs de plus en plus sur le marché hypothécaire

Taux Aïda Hassar 22 Juil

De plus en plus de personnes se tournent vers des prêteurs alternatifs, alors même que le nombre total de nouvelles hypothèques a ralenti en raison des interventions gouvernementales visant à freiner le marché de l’habitation, a indiqué mardi la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans un nouveau rapport.

Selon la SCHL, la part des prêteurs alternatifs sur le marché hypothécaire atteignait un pour cent, pour une valeur d’entre 13 milliards de dollars (G$) et 14 G$ en 2018, comparativement à une valeur d’entre 11 G$ et 12 G$ pour l’année précédente, et de 8 G$ à 10 G$ en 2016.

Les prêteurs alternatifs offrent des prêts hypothécaires à court terme, généralement entre six mois et deux ans, à des taux d’intérêt plus élevés et des frais de dossier d’environ 2%.

En 2018, leurs taux variaient entre 4 % et 6 %, avec une moyenne de 5 %, par rapport aux banques, qui offraient entre 3 % et 5 %.

La SCHL a dénombré entre 20 et 30 prêteurs alternatifs actifs au Canada l’an dernier et les données suggèrent que leur prévalence augmente, leur part de nouveaux prêts hypothécaires non bancaires et non assurés ayant presque doublé l’an dernier. Les plus connus au Québec sont Banque Équitable et HomeTrust.

Les consommateurs qui se tournent vers des prêteurs alternatifs ont des profils plus risqués, poursuit le rapport. Ils comprennent notamment des travailleurs indépendants et des investisseurs possédant plus d’une propriété. Ils ont également des taux de délinquance plus élevés que ceux des autres prêteurs.

Selon la SCHL, l’année 2018 a également vu la croissance la plus lente de la dette hypothécaire totale enregistrée depuis plus de 25 ans, en raison de nouvelles règles en matière de prêt, de coûts d’emprunt plus élevés et d’autres facteurs.

La Banque du Canada réduit le taux des simulations de crise (stress test)

Taux Aïda Hassar 22 Juil

La Banque du Canada a abaissé le taux d’intérêt hypothécaire utilisé dans les simulations de crise pour déterminer si les propriétaires potentiels sont admissibles à un prêt. Il s’agit de sa première baisse en trois ans.

Le taux de référence de cinq ans de la banque centrale est maintenant de 5,19 %, contre 5,34 % précédemment.

Il s’agit de la première baisse du taux hypothécaire fixe sur cinq ans depuis septembre 2016, où il était passé de 4,74 % à 4,64 %. Il a augmenté régulièrement depuis, jusqu’à cette semaine.

Le taux d’admissibilité est utilisé dans les simulations de crise des prêts hypothécaires assurés et non assurés, et un taux plus faible signifie qu’il est plus facile pour les emprunteurs de se qualifier.

Ces simulations de crise obligent les acheteurs potentiels à démontrer qu’ils seraient toujours en mesure de faire leurs versements hypothécaires s’ils étaient confrontés à des taux d’intérêt plus élevés ou à un revenu inférieur.

Le taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada est calculé à partir des taux affichés des six grandes banques du pays.

Les ventes de logements ont ralenti l’an dernier après que le gouvernement fédéral a introduit de nouvelles règles sur les simulations de crise pour les prêts hypothécaires non assurés, soit ceux dont la mise de fonds initiale est supérieure à 20 %, et que les taux hypothécaires ont légèrement augmenté.

Depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs hypothécaires non assurés doivent prouver qu’ils pourraient toujours effectuer leurs paiements au taux le plus élevé entre leur taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans de la banque centrale.

Une simulation de crise s’assurait déjà que les acheteurs de maison disposant d’une mise de fonds inférieure à 20 % et à la recherche d’un prêt hypothécaire assuré soient admissibles avec le taux hypothécaire de référence de cinq ans de la banque centrale.

Le régulateur financier fédéral a expliqué que les nouvelles réglementations plus strictes visaient à resserrer les prêts hypothécaires et à éliminer une partie des risques du marché.

Pendant ce temps, les ventes de logements se sont améliorées ces derniers mois, avec la baisse des taux hypothécaires.

Jeudi, l’association ontarienne de l’immobilier (OREA) a appelé à des règles moins strictes en matière de prêt hypothécaire, affirmant que des changements de politique s’imposaient pour contrer la tendance à la baisse du nombre de propriétaires.

Le chef de la direction de l’OREA, Tim Hudak, a affirmé dans une lettre aux décideurs fédéraux qu’Ottawa devrait envisager de rétablir les hypothèques garanties sur 30 ans, d’alléger la simulation de crise et d’éliminer complètement la simulation pour les personnes renouvelant leur emprunt auprès d’un autre prêteur.

Les emprunteurs qui cherchent à renouveler leur prêt hypothécaire sont soumis à simulations de crise s’ils optent pour un nouveau prêteur, mais pas s’ils conservent leur prêteur actuel.

Dans une lettre adressée au Comité permanent des finances en mai, le chef de la direction de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a défendu les règles plus strictes en matière de prêts, affirmant que « la simulation de crise fait exactement ce qu’elle est censée faire ».

Commentaire sur le marché hypothécaire résidentiel, semaine du 15 juillet 2019

Taux Aïda Hassar 16 Juil

Encore une fois, la Banque du Canada n’a pas bougé en matière de taux d’intérêt. Pour une sixième annonce consécutive, le taux de référence à un jour demeure inchangé, à 1,75 %, et la banque centrale continue de laisser entendre qu’elle n’est aucunement pressée de hausser ou de baisser son taux.

L’annonce comme telle était attendue, mais le Rapport sur la politique monétaire trimestriel offre néanmoins une meilleure idée du raisonnement de la banque.

Cette dernière a apporté un certain nombre de rajustements à ses prévisions de croissance et l’habitation redevient un moteur économique. Une « baisse marquée » des taux d’intérêt, la stabilisation de marchés (Toronto et Vancouver en particulier) et une croissance soutenue de l’emploi et des salaires sont citées comme les principaux facteurs ayant une incidence positive sur l’habitation.

La principale préoccupation de la banque demeure les tensions commerciales mondiales. L’acrimonie entre la Chine et les États-Unis a des retombées économiques négatives un peu partout sur la planète. Ici la suspension des importations de canola et de viande en provenance du Canada décrétée par les Chinois nuit directement à notre économie.

Lire ici un article : Fini la viande canadienne en Chine

Néanmoins, la croissance et l’inflation demeurent satisfaisantes pour la Banque du Canada et, en dépit de la probabilité croissante d’une baisse de taux d’intérêt aux États-Unis, on ne s’attend à aucun mouvement de ce côté-ci de la frontière. Carolyn Wilkins, la première sous-gouverneure de la BdC, explique que les économies canadienne et américaine se trouvent à deux points différents dans le cycle.

« Les États-Unis ralentissent pour passer à un rythme plus soutenable, tandis que le Canada remonte pour retourner à sa croissance tendancielle », a-t-elle affirmé.