Impact du budget fédéral 2019 sur le marché hypothécaire

Taux Aïda Hassar 27 Mar

Dans l’espoir d’apporter des modifications « positives » au test de résistance (stress test) des hypothèques mis en place en janvier 2018, le budget de 2019 du gouvernement libéral laisse au contraire tous les professionnels de l’industrie perplexes et soulève plus de questions que de réponses.
Le test de résistance n’a pas été modifié et le ministre des Finances, Bill Morneau, a annoncé deux changements importants visant à faciliter l’accessibilité financière pour les nouveaux acheteurs:

Introduction de la prime aux acheteurs d’un premier logement (FTHBI)

• Une nouvelle initiative dans le cadre de laquelle la SCHL versera 5% de votre mise de fonds (en plus de votre de mise de fond) pour l’achat de maisons existantes ou 10% (en plus de votre mise de fond) pour l’achat d’une nouvelle construction.
• L’hypothèque doit être assurée par défaut, donc mise de fond totale de moins de 20%
• Votre revenu doit être inférieur à 120 000 $
• Aucun versement mensuel n’est requis et ce montant peut être remboursé à tout moment ou lors de la vente de la maison.
• L’hypothèque assurée et l’incitatif ne peuvent excéder quatre fois le revenu du ménage des participants.
• En vigueur à compter de septembre 2019
• La mesure est évaluée à 1,25 milliard $ sur trois ans. Le fédéral s’attend à ce que 100 000 foyers en bénéficient.

La question que je me pose… Combien coûtera réellement le prêt et dans quelles conditions devra-t-il être remboursé ? C’est à suivre.

Augmentation de la limite de retrait des acheteurs d’un REER de 25 000 $ à 35 000 $

• Les premiers acheteurs pourront retirer 35 000 $ dans leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), grâce à un Régime d’accès à la propriété (RAP) bonifié. C’est 10 000 $ de plus que maintenant.
• Un couple pourra donc retirer 70 000 $ de ses REER pour faire sa mise de fonds ou payer divers coûts liés à la nouvelle propriété.
• Disponible pour les acheteurs d’une première maison. NB : à partir de 2020, ce programme sera également admissible pour les individus en cours de séparation, même si ils ne sont pas premiers acheteurs (Actuellement, on ne peut « rapper » que si l’on n’est plus propriétaires depuis quatre ans ou plus.
• Les fonds doivent être remboursés dans les 15 ans, après 2 ans de grâce, sinon le retrait aura des incidences fiscales

«Trouver un chez-soi à un prix abordable n’est pas seulement un défi», a déclaré Morneau dans son discours sur le budget. «Pour un trop grand nombre de Canadiens qui travaillent dur, surtout les jeunes, cela semble impossible.»

Mais après une temps court de réflexion, de nombreux acteurs du secteur sont sceptiques sur le fait que les initiatives auront un impact considérable.

«Le changement de limite de retrait d’un REER a été utilisé comme acompte moins de 10% du temps», a déclaré Ron Butler de Butler Mortgage. « Donc, c’est essentiellement négligeable. »

Pièges de l’incitation à l’achat d’une première maison

En ce qui concerne le FTHBI, Butler a déclaré que davantage d’analyses étaient encore nécessaires étant donné le manque de détails fournis par le gouvernement. Il a toutefois suggéré que le report de la mise en œuvre jusqu’en septembre pourrait «réellement freiner l’économie du fait que certaines décisions d’achat sont reportées à six mois».

D’autres sont d’accord, y compris Robert Hogue, économiste principal à RBC Marchés des Capitaux. «L’activité des acheteurs de maison pour la première fois est sur le point de ralentir d’ici septembre 2019, alors que de nombreux milléniaux à la recherche de maisons attendent de plus en plus de détails pour en connaître le nombre», a-t-il écrit. « Cela pourrait décourager encore plus le marché au cours de cette période. »

James Laird, cofondateur de Ratehub.com et président de CanWise Financial, a qualifié les mesures prises d ‘«inefficaces» dans le but d’aider les premiers acheteurs à entrer sur le marché de l’habitation.
«J’ai été déçu de ne pas avoir récupéré l’amortissement sur 30 ans des prêts hypothécaires à ratio élevé, car c’est la bonne décision politique pour atteindre l’objectif visé d’aider les acheteurs d’une première maison», a-t-il déclaré à CMT.

À propos du FTHBI, Laird a expliqué comment seul un petit nombre d’acheteurs le trouverait utile et comment il réduit réellement l’accessibilité financière – le contraire de l’objectif visé.

Par exemple:
Un ménage avec un revenu de 100 000 $ et une mise de fonds minimale de 5% (23 994,40 $) donne droit à un achat de 479 888 $.
Le montant total de l’hypothèque avec l’assurance de la SCHL s’élèverait à 474 129,34 dollars, avec un versement hypothécaire mensuel de 2 265,75 $, a noté Laird.
Le prix d’achat maximum pour le même ménage, si celui-ci participe au FTHBI, tombe à 404 858,29 $, avec une mise de fonds de 5% de 20 242,91 $.

Le total combiné entre leur prêt hypothécaire, l’assurance de la SCHL et l’aide gouvernementale de 20 242,91 $, soit exactement 400 000 $ (soit quatre fois le plafond de revenu de leur ménage).

«À moins de supprimer les critères de qualification de quatre fois le revenu, le reste de l’initiative importera à peine», a ajouté Laird. «S’ils retirent cela et que la position du gouvernement se comporte comme un prêt sans intérêt, ils seront un peu repris. Si c’est l’équité qui grandit à mesure que la maison s’apprécie, l’assimilation sera minimale. »

Il a également mentionné un programme similaire mis en œuvre en Colombie-Britannique il y a plusieurs années et qui a été annulé en raison d’un manque de participation. «Le gouvernement fédéral n’a-t-il pas su ou envisagé cela?» A-t-il demandé.

Professionnels hypothécaires du Canada, qui avaient fait pression pour obtenir quelques ajustements au test de résistance, ainsi que l’introduction de l’amortissement sur 30 ans en tant que moyens privilégiés de résoudre le problème de l’abordabilité du logement, ont néanmoins constaté quelques points positifs dans les initiatives.

« Une analyse plus approfondie est nécessaire, mais certains acheteurs potentiels, en particulier ceux qui se situent au bas de l’échelle économique, auront davantage de possibilités d’acheter une maison avec l’aide de ce nouveau programme », a déclaré MPC dans un communiqué aux membres.

« Le budget comprend une longue défense aux tests de résistance actuels, mais suggère que des ajustements puissent être apportés à l’avenir », a ajouté l’association. « Nous continuerons à discuter de cette question avec les décideurs. »

Affaire à suivre…

Immobilier: aide aux premiers acheteurs!

Taux Aïda Hassar 22 Mar

Aux prises avec un marché immobilier qui lui donne encore du fil à retordre dans certaines régions, le gouvernement Trudeau veut stimuler encore une fois la construction de logements abordables tout en offrant un appui financier aux acheteurs d’une première propriété.

Par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Ottawa va permettre à ces acheteurs de souscrire à un prêt hypothécaire totalisant 10 % d’une nouvelle propriété ou 5 % d’une propriété existante afin d’augmenter la mise de fonds qu’ils avaient l’intention de faire. Ils n’auraient pas à effectuer des versements mensuels sur ce prêt additionnel et pourraient rembourser le prêt seulement à la revente, mentionne le budget Morneau.

Du coup, l’accès à ce financement supplémentaire « réduirait les versements mensuels nécessaires pour acheter une habitation », promet Ottawa. « Cela donnerait aux acheteurs d’une première habitation davantage de flexibilité pour l’achat d’une maison et la gestion de ses coûts permanents. »

La SCHL va fournir aux acheteurs admissibles jusqu’à 1,25 milliard sur trois ans pour ce programme, auquel pourraient participer environ 100 000 premiers acheteurs, estime le gouvernement Trudeau. Les règles prévoient toutefois que les ménages admissibles devront avoir un revenu inférieur à 120 000 $ par année. De plus, « l’hypothèque assurée du participant et le montant de l’incitatif ne peuvent pas représenter plus de quatre fois le revenu annuel du participant ».

Par exemple, pour une nouvelle résidence de 400 000 $, l’effet combiné d’une mise de fonds de 5 % et d’un prêt additionnel de 10 % pourrait diminuer l’ensemble du prêt hypothécaire requis. Dans le cas d’un prêt de 25 ans à 3,5 %, cela ferait passer le coût mensuel de 1973 $ à 1745 $.

Invité à dire si cela n’allait pas contribuer à faire grimper les prix de l’immobilier, et donc accroître encore davantage les difficultés d’accessibilité, le ministre des Finances a répondu que cela ne sera pas le cas et que les acheteurs vivent actuellement des problèmes réels. Le gouvernement fédéral a mis en oeuvre un train de mesures au cours des dernières années afin de freiner la hausse rapide des prix dans certains marchés urbains, dont Toronto et Vancouver.

Ottawa propose aussi de faire passer de 25 000 $ à 35 000 $ le montant qu’un acheteur peut piger dans son REER en vertu du Régime d’accession à la propriété.

Selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), les mesures touchant le logement « auront un effet positif sur le dynamisme de l’industrie de l’habitation », qui compte pour 7 % du PIB canadien.

Logement abordable

En ce qui concerne le marché locatif, le programme de quatre ans lancé en 2017 afin de faciliter la construction de logements sera prolongé jusqu’en 2027-2028. Ottawa espère ainsi voir l’apparition de 42 500 nouveaux logements un peu partout au pays.

Le programme consiste essentiellement à offrir des taux avantageux aux constructeurs qui empruntent, ceux-ci devant toutefois se conformer à des critères d’abordabilité et d’accessibilité avant d’entamer la construction des logements. Le gouvernement Trudeau croit que cela permettra aux constructeurs d’avoir accès à du financement totalisant 10 milliards. Pour Ottawa, il s’agira d’une dépense de 830 millions sur 19 ans, à compter de 2019-2020.

Le secret de la règle de la garantie de taux hypothécaire

Taux Aïda Hassar 14 Mar

Tout le monde semble penser que l’on doit uniquement commencer à magasiner son taux hypothécaire lorsqu’on a finalement trouvé la maison de ses rêves ou lorsque le terme de son prêt est achevé. Pourtant, c’est une grosse ERREUR !

Est-ce que vous connaissez la très peu connue « garantie de taux hypothécaire » ? Pour les novices du monde de l’hypothèque, c’est un concept flou qui ne semble pas vraiment important, mais en réalité, ça pourrait vous permettre d’être sûr de bénéficier du meilleur taux, et possiblement d’économiser des milliers de dollars !

Ben oui, tant que ça ! Pour faire de vous des propriétaires et acheteurs avertis, prenons donc le temps d’expliquer en détail qu’est-ce que la garantie de taux hypothécaire 120 jours !

Qu’est-ce que la garantie de taux hypothécaire 120 jours ?

Bon, pour commencer, la garantie de taux hypothécaire est en fait un contrat que vous pouvez signer avec une institution financière afin de RÉSERVER un taux hypothécaire à l’avance. Par exemple, si vous demandez une approbation auprès d’une banque et qu’elle accepte de vous prêter, mais que vous n’êtes pas encore prêt, vous pouvez tout de même réserver le taux hypothécaire pour une période donnée.

Bon, qu’est-ce que ça veut dire ? Si au moment de votre approbation le taux inscrit à votre contrat est de 3%, cela veut dire que votre prêteur s’engage à vous garantir que c’est ce taux que vous aurez lorsque vous passerez effectivement chez le notaire, peu importe si les taux ont monté entre-temps.

C’est donc un principe qui vous permet de réserver un taux hypothécaire en avance en vous entendant avec une institution financière. La plupart des banques donnent un délai de garantie de 120 jours, ce qui veut dire qu’à partir du moment où vous obtenez votre approbation, vous avez 120 jours pour soit acheter une maison ou transférer votre hypothèque avec eux.

Cependant, certaines institutions ont des délais de 45 ou 90 jours, donc la garantie de taux peut parfois être plus courte. Néanmoins, les plus grands prêteurs au pays s’entendent généralement pour une période de 90 jours.

Donc, la garantie de taux hypothécaire 120 jours vous permet de réserver à l’avance votre taux hypothécaire, même si votre projet d’achat n’est pas finalisé ou si le terme de votre hypothèque n’est pas achevé.

En quoi est-ce si avantageux ?

Comment faire pour réserver son taux et pour bénéficier de la garantie de taux hypothécaire ?

Voyons ça en détail !

Réserver son taux hypothécaire à l’avance, c’est vraiment possible ?

Votre banque ne vous l’a peut-être pas proposé, mais oui, c’est possible ! En fait, il y a deux façons de faire pour obtenir votre garantie de taux hypothécaire.

La première consiste à ce que vous vous présentiez vous-même en succursale chez un prêteur pour faire une demande de prêt, pour finalement obtenir une approbation ainsi qu’une garantie de taux. Cela vous demandera probablement beaucoup de temps.

La deuxième façon consiste à ce que vous fassiez affaire avec un courtier hypothécaire. Ses services sont 100% gratuits, et il s’occupera de comparer toutes les offres sur le marché pour vous garantir que vous obtenez réellement le meilleur taux sur le marché. Une fois qu’il aura trouvé le meilleur taux, il s’occupera également de la demande de prêt et vous obtiendra votre garantie de taux 120 jours.

Mais que se passe-t-il si les taux augmentent ou baissent entre le moment ou vous vous entendez avec le prêteur et le moment ou vous achetez ou renouvelez ?

Les taux montent avant que je passe chez le notaire, qu’est-ce qui arrive ?

Qu’est-ce qui se passe si les taux hypothécaires montent entre le moment où j’ai obtenu ma garantie de taux et le moment où je réalise vraiment mon projet d’achat ou de renouvellement ?

C’est probablement ce qui vous est passé par la tête, pas vrai ? En fait, c’est simple, si jamais les taux augmentent à l’intérieur du 120 jours où vous bénéficiez de la garantie de taux, votre taux ne sera pas du tout affecté par cette hausse ! Eh oui, c’est ça l’avantage de réserver à l’avance.

Alors que tous les taux augmenteront, le vôtre ne bougera pas d’une miette tant que vous restez dans le 120 jours. Cependant, si vous devez repousser votre projet d’achat ou de renouvellement et dépassez les 120 jours alloués, vous perdrez votre garantie de taux et vous tomberez au taux du marché.

C’est l’avantage majeur de magasiner son taux à l’avance, car vous êtes sûr d’avoir le meilleur taux et si jamais les taux montent vous êtes protégé. Ça ne prend pas un doctorat pour comprendre que c’est franchement avantageux ! Mais qu’arrive-t-il si les taux baissent au lieu de monter ?

Les taux baissent entre-temps, est-ce que je paie alors soudainement trop cher ?

Vous avez fait affaire avec un courtier hypothécaire et vous êtes sûr d’avoir le meilleur taux pour votre hypothèque. Puis soudainement, avant que vous passiez chez le notaire, les taux baissent. Payez-vous alors soudainement trop cher ? Vous êtes-vous tirés dans le pied en réservant votre taux à l’avance ?

La réponse est PAS DU TOUT ! En effet, si vous avez réservé votre taux et que les taux d’intérêt baissent par la suite, votre prêteur n’aura pas le choix de vous offrir le nouveau meilleur taux. Vous profiterez alors de la baisse de taux étant survenue sur le marché.

Réserver son taux à l’avance est IDÉAL pour 3 raisons :

1. Vous êtes sûr de bénéficier du meilleur taux (avec courtier)

2. Vous êtes protégé contre d’éventuelles hausses de taux pour 120 jours

3. Vous profiterez tout de même du nouveau meilleur taux dans le cas d’une baisse sur le marché

Vous n’en sortirez que gagnant d’avoir magasiné et réserver votre nouveau taux à l’avance. Cette façon de faire est grandement méconnue et pourrait vous permettre d’économiser des milliers de dollars.

Comment ? Eh bien tout d’abord, en prenant un courtier hypothécaire, vous pourrez comparer les taux de plusieurs banques et vous assurer d’avoir le meilleur taux sur le marché, puis en le réservant, vous serez protégé d’une hausse de taux qui pourrait vous coûter très cher.

Arrêtez de payer des milliers de dollars trop cher pour votre hypothèque et profitez donc de la garantie de taux pour vous assurer d’avoir le taux le plus avantageux en avance.

Que vous soyez acheteur ou propriétaire, vous devriez toujours consulter un courtier hypothécaire pour réserver votre taux à l’avance !

Et ça tombe bien, parce que nous avons justement la solution pour vous permettre de trouver les meilleurs courtiers rapidement !

Acheter ou renouveler : réservez votre taux à l’aide d’un courtier hypothécaire !  

Que ce soit pour l’achat d’une maison ou pour le renouvellement d’une hypothèque, vous devriez toujours commencer à magasiner votre taux 4-5 mois à l’avance avec un courtier hypothécaire.

En effet, ce professionnel peut prendre en charge votre dossier et réserver votre taux pendant 120 jours en vous faisant économiser du temps et de l’argent !

Pour trouver les meilleurs courtiers hypothécaires dans votre secteur, ce n’est pas compliqué, tout ce que vous avez à faire, c’est de remplir le formulaire qui suit ! En quelques clics, vous pourrez trouver l’un des meilleurs courtiers de votre région qui prendra votre dossier afin de comparer les taux de plus de 20 banques en une seule demande de prêt.

Notre formulaire ET les services de nos courtiers hypothécaires partenaires sont 100% gratuits du début à la fin de votre projet !

Pourquoi donc vous passer de l’assistance d’un expert hypothécaire alors qu’il peut vous aider à trouver et réserver le meilleur taux ?

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